Calculadora Leilão Baggio Pro v3.0 - Análise Profissional

💰 Calculadora Leilão Baggio Pro v3.0

Análise Profissional Institucional de Leilões Imobiliários

👤 Perfil do Investidor

Configure seus limites de risco e objetivos de retorno para todas as operações

Limites de Capital ?

Capital Total Disponível (R$)

Capital Máximo por Negócio (R$)

Alavancagem Máxima (%)

Retorno Mínimo Exigido por Tipo de Ativo ?

ROI Mínimo Residencial (%)

ROI Mínimo Comercial (%)

ROI Mínimo Judicial (%)

🏠 Dados do Imóvel

Informações Básicas

Nome do Imóvel

Endereço Completo

Tipo de Imóvel

Subtipo e Características Físicas ?

Subtipo

Metragem Terreno (m²)

Área Construída (m²)

Garagens

Quartos

Banheiros

Área Total (m²)

Área Útil (m²)

Garagens

Quartos

Banheiros

Área Total (m²)

Dados do Leilão

Tipo de Leilão

Valor Avaliação (R$)

📍 1º Leilão - Data e Lance Mínimo

Data e Hora 1º Leilão

Lance Mínimo 1º Leilão (R$)

⏰ Tempo até 1º Leilão

00d 00:00:00

📍 2º Leilão - Data e Lance Mínimo

Data e Hora 2º Leilão

Lance Mínimo 2º Leilão (R$)

Desconto entre Leilões (%)

⏰ Tempo até 2º Leilão

00d 00:00:00

📍 Análise de Mercado

Dados para estratégia de saída: Flip (revenda) vs Renda (aluguel)

Dados de Mercado Local ?

Valor Médio m² (R$)

Aluguel Mensal Potencial (R$)

Taxa de Ocupação (%)

Apreciação Anual Estimada (%)

Demanda de Mercado

Velocidade de Venda (meses)

Previsão de Posse

Unidade

Quantidade

Range de Preço Sugerido ?

Preço Mínimo (R$)

Preço Médio (R$)

Preço Máximo (R$)

⚖️ Análise Jurídica e Risco de Posse

Dados de Posse e Ocupação

Status de Ocupação

Estimativa Custo Desocupação (R$)

Prazo Desocupação (dias)

Débitos e Responsabilidades

Débitos Condominiais (R$)

Débitos Tributários/IPTU (R$)

Custas Judiciais (R$)

⚠️ Checklist Jurídico - Riscos Críticos ?

Possibilidade de Bem de Família Outras Ações/Penhoras sobre Bem Penhora da União/INSS Usufruto ou Cláusulas Especiais Possibilidade de Litígio Prolongado

Múltiplos Processos ?

Score Jurídico (0-100): 0

Nível de Risco: N/A

Total de Débitos: R$ 0

Multiplicador ROI : 1.0x

💰 Modelo Financeiro Profissional

Estrutura completa de custos e receitas conforme padrão institucional

🔵 A) CUSTO TOTAL DE AQUISIÇÃO

Lance (R$)

Comissão Leiloeiro (%)

ITBI (%)

Escritura (R$)

Registro (R$)

Laudêmio (R$)

🟠 B) CUSTOS DE REGULARIZAÇÃO

Débitos Judiciais (R$)

Assessoria Jurídica (R$)

Custas Judiciais (R$)

Quitação Direitos (R$)

🟡 C) CUSTOS OPERACIONAIS ?

Reforma (R$)

Desocupação (R$)

Valor Condomínio Mensal (R$)

IPTU Mensal (R$)

Manutenção Geral (R$)

🟣 D) CUSTOS FINANCEIROS

Usa Financiamento?

Percentual Entrada (%)

Valor Entrada (R$)

Valor Financiado (R$)

Taxa Juros Anual (CET %)

Taxa Administração (%)

Custo Oportunidade Capital Próprio (%)

🟢 E) RECEITA DE VENDA

Valor Venda Esperado (R$)

Desconto Concedido (R$)

Corretagem Venda (%)

Taxas Venda (R$)

🔴 F) IMPOSTO SOBRE GANHO

Alíquota IR Ganho Capital (%)

📊 RESULTADO COMPLETO

Custo Base Aquisição (A): R$ 0

Custos Regularização (B): R$ 0

Custos Operacionais (C): R$ 0

Custos Financeiros (D): R$ 0

TOTAL INVESTIDO: R$ 0

Receita Bruta Venda: R$ 0

(-) Deduções Venda: R$ 0

Receita Líquida (E): R$ 0

IR Ganho Capital (F): R$ 0

LUCRO LÍQUIDO: R$ 0

Giro (meses): 0

ROI Anualizado: 0%

📈 Análise de Cenários e Stress Test

Simule pessimista, base e otimista para ver o impacto no resultado ?

Gerar Cenários Pré-definidos

Cenário ?	Valor Venda	Giro (meses)	Lucro Líquido	ROI Anual %	Probabilidade
Clique nos botões acima para gerar cenários

🔨 Simulação de Lances - Lance Máximo Recomendado

Definir Limites de Rentabilidade

ROI Mínimo Alvo (%)

Lucro Mínimo (R$)

Lance Inicial (R$)

Parâmetros de Simulação

Incremento Entre Lances (R$)

Simular Até (R$)

#	Lance (R$)	Venda Esperada (R$)	Lucro (R$)	ROI (%)	Lucro Min ✓	Status
Clique em "Simular Lances" para gerar tabela

📊 Dashboard de Análise

Métricas-Chave da Operação

Investimento Total

R$ 0

Lucro Líquido